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Mutui e finanziamenti

Quando due futuri sposi decidono di acquistare una casa, devono innanzitutto farsi due conti in tasca e stabilire quanto effettivamente possono spendere. Se il budget a loro disposizione non permette loro di acquistare in contanti, la soluzione potrebbe essere un mutuo o un finanziamento, cioè un prestito chiesto ad una banca, ad un istituto di credito fondiario o a una società finanziaria, da restituire rateizzato a scadenza mensile, trimestrale o semestrale, per un tot numero di anni. Ogni istituto bancario ha le proprie offerte con condizioni e clausole diverse, da definire sempre in anticipo.

È bene affidarsi sempre ad una banca di fiducia, oppure ad istituti di credito fondiario o a società finanziarie specializzate e di indubbia fama.

Le banche e gli istituti di credito generalmente concedono mutui che coprono fino all'80% del valore dell'immobile. Le società finanziarie invece concedono finanziamenti che coprono fino all'85% del valore dell'immobile. Ci sono tempi tecnici necessari per sbrigare le pratiche occorrenti per accendere un mutuo: le banche chiedono circa un mese di tempo, le società finanziarie due o tre settimane.

Documenti occorrenti

  • Carta d'identità e codice fiscale.
  • Stato di famiglia e certificato di residenza. Alcuni istituti chiedono anche il certificato di nascita e di cittadinanza.
  • Ai lavoratori dipendenti: modello 101, ultime buste paga, dichiarazione del datore di lavoro.
  • Ai lavoratori autonomi: ultimi modelli 740 o Unico, iscrizione alla Camera di Commercio, fotocopia degli estratti conto bancari degli ultimi mesi.
  • Fotocopia dell'atto preliminare di compravendita, dell'atto di provenienza e della planimetria catastale.

Tasso d'interesse
Oltre al capitale, bisogna restituire alla banca anche un interesse, che può essere a tasso fisso, variabile o misto.

Tasso fisso
Occorre concordare con la banca il tasso di interesse, che non varia fino all'estinzione del mutuo, per cui anche l'importo delle rate sarà sempre uguale.

Tasso variabile
Il tasso d'interesse cambia col tempo, in relazione all'andamento di uno o più parametri indicati nel contratto di mutuo. Quindi le rate da restituire alla banca non saranno sempre uguali, ma potranno essere più alte o più basse, in relazione all'andamento dei tassi d'interesse sul mercato.

Tasso misto
Il tasso d'interesse può passare da fisso a variabile a scadenze fisse e/o secondo le condizioni indicate nel contratto di mutuo. Il mutuo a tasso misto è indicato se il contraente preferisce non prendere subito una decisione definitiva sul tipo di tasso.

Per non correre rischi sottoscrivendo un mutuo, occorre innanzitutto prendere visione in anticipo del testo del contratto e delle condizioni proposte dalla banca e leggere con attenzione le singole voci:

  • Tasso d'interesse e spread.
    Il tasso di riferimento più comune è l'Euribor (il tasso al quale avvengono gli scambi dei depositi a breve termine fra banche primarie), al quale è sommata una percentuale (spread) che generalmente varia fra l'1% e il 3%. Diffidare di uno spread troppo basso per i primi tempi: potrebbe variare dopo un anno e diventare molto elevato.
  • Spese varie.
    Si consiglia di confrontare le proposte di più banche anche per quanto riguarda le spese accessorie, e cioè: l'imposta relativa all'iscrizione ipotecaria, l'assicurazione obbligatoria, l'imposta sostitutiva, le spese di perizia, di istruttoria e notarili.
  • Rimborso anticipato.
    La penale per l'estinzione anticipata del mutuo non deve superare il 3% e deve essere calcolata sul capitale rimborsato.
  • Ipoteca.
    Chiedere alla banca l'importo dell'ipoteca che sarà iscritta sull'immobile, perché ad essa è legato l'onorario da corrispondere al notaio. Diffidare delle banche che obbligano a servirsi di un loro notaio.
  • Assicurazione.
    L'assicurazione si può stipulare anche presso una società diversa dalla banca che eroga il mutuo, ma deve rispondere a determinati requisiti e deve essere approvata dalla banca.
  • Onere fiscale.
    È opportuno chiedere il parere di un esperto in materia per valutare la possibilità di abbattimento dell'onere fiscale.
  • Tempi d'erogazione.
    Concordare con precisione i tempi di erogazione del mutuo, che possono variare da uno a due mesi.
  • Perizia.
    La perizia alla banca deve essere pagata solo se viene effettuata di persona dal perito della banca stessa.
  • Tasso di mora.
    Il tasso di mora va dal 2% al 4% oltre al normale tasso applicato.

E infine: non si deve dimenticare che quando si è proprietari di un immobile, bisogna pagare al Comune una tassa annuale che si chiama ICI, che viene calcolata secondo una percentuale che varia da Comune a Comune.

Scherziamoci sopra...

Un giovanotto si presenta ad un colloquio per un'assunzione in un'azienda.
"Lei è sposato?", chiede il responsabile delle assunzioni.
"No, ma se la cosa può tranquillizzarla, io faccio tutto ciò che la mia ragazza mi dice di fare, proprio come se fossimo sposati".




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