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Acquistare casa

Queste pagine non sono rivolte solo ai fidanzati e ai futuri sposi, ma anche a tutti coloro che hanno intenzione di acquistare un immobile, per aiutarli ad affrontare alcuni problemi che inevitabilmente si presentano a chi si accinge a compiere questo importante passo.

Innanzitutto gli interessati devono farsi due conti in tasca per stabilire quanto effettivamente possono spendere e se il budget a loro disposizione permette loro di acquistare in contanti o se devono prendere in considerazione la possibilità di usufruire di un mutuo o di un finanziamento.

Nel calcolare le spese totali è bene ricordarsi che si devono fare i conti anche con il Fisco, per cui è opportuno informarsi se c'è il modo di ottenere agevolazioni "prima casa".

Determinato quindi il proprio budget di acquisto, i futuri sposi devono:

  • accordarsi sul tipo di immobile desiderato;
  • scegliere la zona o addirittura la località dove intendono vivere, compatibilmente con le esigenze di entrambi in rapporto al luogo di lavoro;
  • accertarsi che la zona sia ben servita: scuole, negozi, mezzi pubblici, ecc.;
  • visitare gli immobili in vendita nella zona prescelta, valutando in modo razionale il rapporto qualità-prezzo.

Una volta effettuata la scelta, iniziano le transazioni immobiliari che possono presentare qualche insidia. Per evitare brutte sorprese, gli acquirenti devono:

  • chiedere al proprietario (o ai proprietari) un documento di identità e di proprietà per assicurarsi che l'immobile in vendita sia di sua piena proprietà e disponibilità;
  • richiedere, presso l'ufficio ipoteche della "Conservatoria dei Registri Immobiliari" una "visura ipotecaria" per accertarsi che l'immobile non sia gravato da trascrizioni pregiudizievoli, ipoteche o privilegi fiscali;
  • richiedere, presso l'ufficio del catasto, una "visura" e una planimetria catastale, per verificare chi sono gli intestatari dell'immobile in vendita e che la consistenza dell'immobile corrisponda con quella presente in catasto;
  • verificare presso la sezione fallimentare del Tribunale se a carico del proprietario esistono istanze di fallimento o di amministrazione controllata;
  • prendere visione dei dati della licenza di costruzione del fabbricato e dell'eventuale domanda di condono edilizio per essere sicuri che l'immobile sia in regola con le norme fiscali ed urbanistiche (legge n. 47, 724/94 del 28/2/1985 e successive modifiche).

Prima di raggiungere un accordo e firmare un contratto, entrambe le parti contraenti cercano di ottenere le condizioni migliori. Questo periodo di trattative è detto "fase precontrattuale", in cui le parti sono libere di decidere se arrivare o no alla firma del contratto, però le parti sono tenute a comportarsi secondo buona fede (art. 1337 del c.c.) e ad evitare comportamenti che possono trarre in inganno la controparte (art. 1338 del c.c.).

Il compromesso

Il compromesso è un vero e proprio contratto preliminare che può essere stipulato per scrittura privata non autenticata o autenticata dal notaio. Con il compromesso le parti interessate si obbligano vicendevolmente a firmare un altro contratto, il "rogito notarile". Qualora una delle parti non adempia a questo obbligo, la controparte può rivolgersi al giudice che regolerà la disputa ai sensi dell'art.2932 del c.c.

Nel contratto di compromesso si devono elencare tutte quelle clausole che saranno riportate in seguito nel rogito notarile, e cioè:

  • generalità complete di entrambe le parti;
  • descrizione accurata dell'immobile con i dati catastali aggiornati;
  • prezzo di vendita dell'immobile;
  • somma ricevuta dal venditore a titolo di caparra;
  • condizioni di pagamento, con le relative scadenze;
  • lo stato dell'immobile, cioè se risulta libero, affittato, ecc.;
  • la garanzia che l'immobile sia libero da qualsiasi onere;
  • se si tratta di un appartamento di condominio, la garanzia che le spese condominiali pregresse siano state saldate (in caso contrario, si possono dedurre le spese condominiali non saldate dal costo dell'immobile per poi saldarle all'amministratore del condominio);
  • la data in cui l'immobile verrà consegnato;
  • la data del rogito notarile e il nome del notaio incaricato di redigerlo.

Come è già stato detto, sul compromesso devono risultare anche le date di pagamento. Prima di ogni scadenza, è opportuno informare la propria banca per tempo perché svincoli il denaro e predisponga gli assegni. È bene che gli assegni, sia bancari che circolari, siano intestati al venditore con la clausola "non trasferibile".

Il venditore deve garantire che l'immobile sia libero da vincoli, pesi, oneri, trascrizioni pregiudizievoli ed ipoteche. A tale scopo deve presentare i seguenti documenti:

  • atto di proprietà;
  • scheda identificativa catastale;
  • regolamento di condominio e tabelle millesimale se si tratta di un appartamento condominiale;
  • eventuale contratto di locazione;
  • eventuale contratto di mutuo stipulato sull'immobile;
  • convenzioni con il Comune;
  • concessioni o licenze amministrative;
  • domanda o concessione di sanatoria.

Di norma il prezzo definitivo viene definito "a corpo", cioè non a metro quadrato, ma in base alla consistenza generale dell'immobile.

Attenzione: se il venditore è sposato e si trova nel regime di "comunione dei beni", il compromesso deve essere firmato anche dal coniuge.

Caparra penitenziale

La caparra è la somma versata dall'acquirente al venditore a garanzia del proseguimento del contratto. Qualora lo ritenessero opportuno, entrambe le parti possono ancora recedere dal contratto, anche dopo aver versato la caparra, che si chiama appunto caparra penitenziale perché è considerata dal c.c. "il corrispettivo del recesso di ciascuna delle parti" (art. 1386 del c.c.).

È utile sapere che:

  1. Se è l'acquirente a recedere dal contratto, perde la somma versata.
  2. Se è il venditore a recedere dal contratto, deve restituire all'acquirente il doppio della caparra ricevuta.
  3. La caparra non deve superare il 30% del valore dell'immobile, ma non deve neppure essere troppo bassa per non indurre il venditore ad accettare offerte migliori.

Il rogito

L'atto finale della compravendita di un immobile si chiama "rogito" e costituisce il passaggio definitivo di proprietà dal venditore all'acquirente.

Il rogito deve avvenire "per atto pubblico" davanti ad un notaio, scelto generalmente dall'acquirente, il quale, dopo questo ultimo atto, diventa a tutti gli effetti il nuovo proprietario dell'immobile.

A proposito di personaggi famosi...

L'arciduchessa Maria Teresa d' Austria, che divenne poi imperatrice dal 1740 al 1780, all'età di 18 anni sposò il duca Francesco Stefano di Lorena, pronipote del re Luigi XIV° di Francia. Maria Teresa non aveva un'alta opinione del marito, perciò gli assegnava incarichi ben poco impegnativi .Un giorno confidò ad un'amica:"Ascoltami, non sposare un uomo che non ha niente da fare!" Suo marito, però, non era poi così inattivo: dal loro matrimonio nacquero ben 16 figli, fra cui Maria Antonietta, la futura regina di Francia, ghigliottinata sotto il Terrore.




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